Copropriété et Autoconsommation Collective : Le Guide Juridique 2025

Mots-clés : autoconsommation copropriété, partage énergie immeuble, vote assemblée générale panneaux solaires, cadre juridique copropriété énergie Meta Description : Guide juridique complet autoconsommation collective en copropriété 2025. Vote AG, statuts PMO, répartition charges, responsabilités syndic et assurances.

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Introduction

L'autoconsommation collective en copropriété soulève des questions juridiques spécifiques liées au droit de la copropriété (loi 1965 en France). En 2025, 15% des copropriétés françaises ont voté un projet solaire, soit 3x plus qu'en 2022. Ce guide détaille le cadre légal, procédures de vote et pièges à éviter.

Cadre Juridique Français

Loi de 1965 et Règlement de Copropriété

Articles clés :

• Article 25 : Vote majorité absolue (50%+ copropriétaires) pour travaux d'intérêt collectif
• Article 26 : Majorité renforcée (double majorité) si modification parties communes

Panneaux solaires sur toiture :

• ✅ Parties communes (majorité article 25)
• ✅ Pas de modification structurelle (pas article 26)
• ⚠️ Sauf si règlement copropriété interdit (modifier d'abord le règlement = unanimité ou 2/3)

Personnes Morales Organisatrices (PMO)

La PMO peut être :

1. Syndicat des copropriétaires (le plus simple)
2. Association loi 1901 créée par copropriétaires participants
3. SAS (Société par Actions Simplifiée)

Recommandation : PMO = Syndicat si tous copropriétaires participants, Association si participation volontaire <50%

Procédure de Vote en Assemblée Générale

Étape 1 : Résolution Préparatoire (AG Année N)

Objet : Mandat syndic pour étude faisabilité Texte résolution type :

"L'assemblée générale autorise le syndic à missionner un bureau d'études pour étudier la faisabilité technique et économique d'une installation photovoltaïque sur les toitures de l'immeuble, avec estimation du coût et des économies prévisionnelles. Budget études : 3 000€."

Vote : Majorité simple (article 24)

Étape 2 : Vote Installation (AG Année N+1)

Documents à fournir :

• ✅ Étude faisabilité (production, ROI)
• ✅ Devis installateurs (minimum 3)
• ✅ Projet statuts PMO
• ✅ Convention partage énergie
• ✅ Attestation assurances

Résolution type :

"L'assemblée générale décide :

1. D'installer 40 kWc panneaux photovoltaïques sur toiture bâtiment A

2. De créer une association loi 1901 'SyndicEnergie XYZ' (PMO)

3. D'autoriser le syndic à signer convention Enedis

4. De financer l'investissement (48 000€) par :

- Fonds travaux copropriété : 25 000€

- Crowdfunding : 20 000€

- Aides régionales : 3 000€

5. Clé répartition économies : 20% parties communes, 80% copropriétaires participants"

Vote : Majorité absolue (article 25) - 50%+ copropriétaires (pas tantièmes) Si rejet : Relancer vote AG suivante (sensibilisation entretemps)

Étape 3 : Vote Annuel Gestion (AG Année N+2+)

Résolution type :

"L'AG approuve les comptes de l'association SyndicEnergie pour l'exercice 2024 :

- Économies réalisées : 3 200€

- Coûts maintenance : 400€

- Résultat net : 2 800€

L'AG décide d'affecter 30% à fonds travaux, 70% remboursement emprunt."

Vote : Majorité simple (article 24)

Statuts de la PMO (Association Loi 1901)

Clauses Essentielles

Article 2 - Objet :

"L'association a pour objet de gérer l'installation photovoltaïque sise [adresse], propriété du syndicat des copropriétaires [nom], et d'organiser le partage de l'énergie produite entre ses membres."

Article 5 - Membres :

"Sont membres de plein droit les copropriétaires de l'immeuble [adresse] qui ont expressément adhéré à l'association. L'adhésion se fait par écrit avec engagement minimum 2 ans."

Article 7 - Ressources :

"Cotisation annuelle : 0€. L'association est financée par :

- Facturation énergie partagée aux membres (tarif 0,15€/kWh)

- Revente surplus (certificats verts, injection réseau)"

Article 12 - Clés de répartition :

"L'énergie autoconsommée est répartie selon clé dynamique (consommation instantanée de chaque membre). En cas de défaillance système de mesure, clé statique selon quotes-parts copropriété."

Article 15 - Sortie :

"Tout membre peut se retirer avec préavis 6 mois. En cas de vente lot, le nouveau propriétaire devient membre de plein droit (clause inscrite acte vente)."

Gouvernance Association

Bureau :

• Président : Copropriétaire (souvent syndic ou conseil syndical)
• Trésorier : Gestion flux financiers
• Secrétaire : Procès-verbaux AG

Assemblée générale : 1x/an minimum

• Vote budgets
• Modifications clés répartition
• Choix prestataires maintenance

Convention de Partage d'Énergie

Contenu Obligatoire (Code Énergie Art. L315-2)

Parties :

• PMO (association)
• Chaque copropriétaire participant (nom, lot n°, EAN compteur)

Durée : 3 ans renouvelable tacitement Prix énergie partagée :

• Formule type : 70% tarif EDF (ex: 0,30€ × 0,70 = 0,21€/kWh)
• Révisable annuellement (indexation inflation)

Clé répartition :

• Statique : % fixes (ex: 10 participants = 10% chacun)
• Dynamique : Temps réel (nécessite WeSmart/équivalent)

Gestion surplus :

• Injection réseau : Revenus partagés selon même clé
• OU stockage virtuel (future option réglementaire)

Sortie anticipée :

• Préavis 6 mois
• Indemnité = (Investissement / 20 ans) × années restantes × quote-part

Responsabilités du Syndic

Phase Projet

Missions :

• ✅ Convoquer AG avec résolutions conformes
• ✅ Transmettre devis et études à copropriétaires (21 jours avant AG)
• ✅ Signer marchés travaux après vote AG
• ✅ Solliciter aides (mandataire démarches administratives)

Honoraires : Forfaitaires (500-2 000€ selon complexité) OU % investissement (2-5%)

Phase Exploitation

Missions :

• ✅ Souscrire assurances (responsabilité civile, dommages ouvrages)
• ✅ Transmettre données Enedis à PMO
• ✅ Suivre contrats maintenance
• ⚠️ Limites : Gestion opérationnelle = PMO (pas syndic)

Responsabilité juridique :

• Syndic responsable si manquement obligations (défaut assurance, travaux non conformes)
• Copropriétaires peuvent engager responsabilité syndic en AG

Répartition des Charges

Investissement Initial

Charge sur budget travaux copropriété :

• Répartition selon tantièmes (article 10 loi 1965)
• ⚠️ TOUS copropriétaires paient (même non-participants)

Compensation non-participants :

• Option 1 : Remboursement quote-part par participants (accord amiable)
• Option 2 : Non-participants bénéficient économies parties communes (prorata)

Exemple (50 copropriétaires, 15 participants) :

• Investissement : 50 000€
• Quote-part copropriétaire X (100 tantièmes/1000) : 5 000€
• Si non-participant : Remboursé 5 000€ par les 15 participants (333€ chacun)
• OU reçoit sa part économies parties communes

Charges Exploitation

Maintenance : 1-2% investissement/an

• Répartition : Participants uniquement (ou tantièmes si décision AG)

Assurances : 300-600€/an

• Répartition : Tantièmes (charge copropriété)

Plateforme gestion : 99-299€/mois (WeSmart)

• Répartition : Participants uniquement

Assurances et Responsabilités

Assurances Obligatoires

1. Responsabilité Civile Copropriété

• Couvre dommages tiers (chute panneau, incendie...)
• Montant : +50-100€/an prime existante
• Déclaration installation à assureur obligatoire

2. Dommages-Ouvrage

• Couvre vices construction (10 ans)
• Montant : 3-5% investissement (2 000-3 000€ pour 50 000€)
• Souscription AVANT début travaux

3. Assurance Installation

• Couvre vol, intempéries, bris matériel
• Montant : 200-400€/an
• Option : Extension production perdue

Responsabilités Juridiques

Copropriété :

• Responsable pénale si installation non conforme (certificat Consuel obligatoire)
• Responsable civile dommages tiers

Installateur :

• Garantie décennale (10 ans structure)
• Garantie biennale (2 ans équipements)
• RC professionnelle (dommages chantier)

Syndic :

• Responsable si défaut conseil (ne pas avoir informé AG sur assurances obligatoires)

Fiscalité Copropriété

TVA Installation

Taux réduit 10% si :

• ✅ Immeuble >2 ans
• ✅ Puissance ≤3 kWc par logement
• ❌ Sinon TVA 20%

Exemple : 40 kWc / 30 logements = 1,3 kWc/logement → TVA 10% ✅

Imposition Revenus

Vente surplus :

• Si PMO = association loi 1901 : Exonération fiscale (but non lucratif)
• Si PMO = SAS : Impôt sociétés (15% jusqu'à 42 500€, puis 25%)

Économies autoconsommation :

• Non imposables (pas de revenu, juste moindre dépense)

Pièges Juridiques à Éviter

Piège 1 : Vote Insuffisant

❌ Erreur : Vote majorité simple (article 24) pour installation

✅ Correct : Majorité absolue (article 25) obligatoire

Conséquence : Annulation décision AG (recours copropriétaire lésé)

Piège 2 : Règlement Copropriété Contradictoire

❌ Erreur : Ne pas vérifier clauses esthétiques règlement

✅ Correct : Amender règlement AVANT vote installation (unanimité nécessaire)

Exemple : Règlement interdit "toute modification façade visible depuis voirie" → Panneaux toiture sud = visible → Besoin unanimité

Piège 3 : Absence Convention Écrite

❌ Erreur : Accord verbal clés répartition

✅ Correct : Convention signée par tous participants (Enedis exige)

Conséquence : Refus raccordement Enedis

Piège 4 : Oubli Assurance Dommages-Ouvrage

❌ Erreur : Souscrire DO après travaux

✅ Correct : Souscription AVANT 1er jour chantier

Conséquence : Pas de garantie vices construction (coût syndic si sinistre)

Piège 5 : Clause Sortie Floue

❌ Erreur : "Sortie libre sans préavis"

✅ Correct : Préavis 6-12 mois + indemnité proportionnelle

Conséquence : Départ 50% participants année 2 → Effondrement équilibre financier

Cas d'Usage : Copropriété "Les Jardins de Lyon"

Contexte :

• 60 logements
• AG 2023 : Vote majorité absolue (35 voix pour/25 contre)
• 18 copropriétaires participants

Montage juridique :

• PMO = Association "SolarJardins"
• Investissement : 55 000€ (30 kWc)
• Financement : 70% fonds travaux copropriété + 30% crowdfunding

Répartition investissement :

• Participants remboursent quote-part non-participants (38 500€ / 18 = 2 139€/participant)
• Non-participants récupèrent mise de fonds immédiate

Résultats année 1 :

• Économies participants : 310€/an/foyer
• ROI participants : 2 139 / 310 = 6,9 ans
• 0 contentieux (communication transparente en amont)

Modèles de Documents

Résolution AG Type (Installation)

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SIXIÈME RÉSOLUTION : Installation photovoltaïque

L'assemblée générale, après avoir entendu le rapport du conseil syndical,

DECIDE :

1. D'installer une centrale photovoltaïque de 40 kWc sur la toiture du bâtiment A
2. De financer l'investissement (48 000€ TTC) par :

- Appel fonds travaux : 30 000€

- Crowdfunding Enerfip : 15 000€

- Subvention Région : 3 000€

1. De créer l'association loi 1901 "SyndicEnergie [Nom Copro]" (statuts annexés)
2. D'approuver la convention de partage d'énergie (annexée)
3. D'autoriser le syndic à :

- Signer marchés avec entreprises

- Effectuer démarches Enedis, subventions

- Souscrire assurances dommages-ouvrage et RC

1. Clé répartition économies : 15% parties communes, 85% copropriétaires participants (au prorata consommation)

Cette résolution, soumise à la majorité prévue à l'article 25, est adoptée à la majorité absolue.

POUR : 32 voix

CONTRE : 18 voix

ABSTENTION : 5 voix

La résolution est ADOPTÉE.

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Clause Acte de Vente (Obligation Nouvel Acquéreur)

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CLAUSE ÉNERGIE PARTAGÉE

Le vendeur informe l'acquéreur que l'immeuble est équipé d'une installation photovoltaïque gérée par l'association "SyndicEnergie XYZ".

L'acquéreur déclare avoir pris connaissance des statuts de ladite association et de la convention de partage d'énergie.

L'acquéreur s'engage à :

• Adhérer à l'association dans un délai de 30 jours suivant l'acquisition
• Respecter les clauses de la convention de partage d'énergie
• Participer aux charges d'exploitation selon les modalités définies

Le présent engagement fait partie intégrante des conditions de vente et lie l'acquéreur ainsi que ses ayants-droit.

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Ressources Juridiques

Textes de Référence

• Loi n°65-557 du 10/07/1965 : Statut copropriété
• Code de l'énergie art. L315-1 et suivants : Autoconsommation collective
• Décret n°2016-968 du 13/07/2016 : Autoconsommation

Organismes de Conseil

• ARC (Association Responsables Copropriété) : arc-copro.fr
• UNARC (Union Nationale Association Responsables Copropriété)
• ADEME : Guides juridiques gratuits

Outils WeSmart

• Générateur résolutions AG : wesmart.com/outils/resolutions
• Modèles statuts PMO : Téléchargement gratuit
• Webinaires juridiques : 1x/mois (inscription newsletter)

Conclusion

L'autoconsommation collective en copropriété est juridiquement encadrée et nécessite :

1. ✅ Vote AG majorité absolue (article 25)
2. ✅ Création PMO (association recommandée)
3. ✅ Convention partage énergie signée
4. ✅ Assurances obligatoires (RC, DO)
5. ✅ Clause acte vente (nouvel acquéreur)

Les 3 clés du succès juridique :

• Anticipation : Vérifier règlement copropriété avant AG
• Transparence : Communication claire non-participants
• Professionnalisme : S'entourer (avocat spécialisé, bureau études, WeSmart)

🚀 Accompagnement juridique WeSmart : contact@wesmart.com

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Auteur : Équipe Juridique WeSmart | Publié : Janvier 2025 | Temps de lecture : 12 min Mots-clés associés : autoconsommation copropriété, vote AG énergie, PMO association, convention partage énergie, juridique panneaux solaires immeuble